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单月略修复不改整体疲软态势,累计房地产开发投资下降4.0%(2022年1-5月)丨月读数据[第55期]

2022-06-19 08:12

单月销售有所修复

但下行惯性仍然较强

5月,在需求端政策的作用下,单月销售有所修复,累计销售降幅扩大的程度有所缓解,但是整体下行惯性仍然较强。

具体来看,5月单月商品房销售面积为1.1亿平方米,销售额为1.1万亿元,环比来看,相较于4月二者均跌入不足1亿、1万亿量级来看,出现较为明显的修复,环比分别上升25.8%和29.7%,但仍远低于2022年3月的水平,同时从企业销售来看,恢复也比较有限,据亿翰智库《2022年1-5月中国典型房企销售业绩研究报告》,5月单月TOP200房企总销售额环比幅度仅为13.5%;同比来看,销售面积和销售额同比分别下降31.8%和32.2%,降幅较4月分别收窄7.2个百分点和14.4个百分点,但是下滑幅度仍然较大。

1-5月,商品房累计销售面积5.07亿平方米,商品房累计销售额4.8万亿元,同比分别下降23.6%和31.5%,降幅较4月扩大2.5个百分点和2个百分点,相比于4月较3月同比降幅均扩大7个百分点,5月降幅扩大的程度有所缓解,但是依然处在加速下滑的通道中。

我们认为,单月销售出现修复意味着自4月底以来的密集需求端政策宽松开始发挥作用。4月底至5月,需求端迎来第一轮宽松高潮,表现在:一是三限放宽的城市能级明显提升,二线城市纷纷出台限购、限售放松政策,二是房贷利率下调明显,在央行两次动作后,首套房贷利率下限达到了1998年以来的第三低,三是公积金贷款支持政策持续呈井喷态势。这些宽松政策从增大购房群体基数、降低购房成本和增强购房者支付能力等方面促进需求释放,在此作用下,5月单月销售情况出现一定程度好转。

那么接下来这种好转能否持续?我们认为,这依赖于两点:一是需求端政策能否继续深入,释放刚性和改善性需求的合理购房需求,第一轮政策大部分二线城市主要着力点在限购调整,接下来在限贷方面的放松仍有空间;二是新房供应能否与释放出的需求匹配,2021年下半年以来土地成交持续遇冷,这可能会带来部分城市新房供应规模或者结构与需求的错配。

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单月开发投资略有改善

但整体开发投资活动仍处低位

01

●供应增加略微带动土地投资修复,但整体疲软态势依旧

5月,由于整体土地供应明显增加,单月土地投资也略有修复,但是整体的疲软态势依旧持续。

5月,仅有4城开展集中供地,其中广州完成第一批集中供地,厦门、福州完成第二批集中供地,北京在5月31日-6月1日完成第二批集中供地,不过其他城市供应明显增加,5月300城供应5991.36万方,环比增加38.2%,因此单月土地购置面积环比增加45.9%,同比降幅收窄14.2个百分点,但是降幅仍然达到43.1%,累计土地购置面积降幅收窄0.8个百分点,降幅仍高达45.7%。同时由于城市能级的下沉,土地成交价款持续下行,单月同比降幅扩大12.2个百分点至40.4%,累计降幅扩大7.5个百分点至28.1%。

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02

●单月新开工和开发投资修复有限,累计房地产开发投资额同比下降4.0%

5月,单月新开工和开发投资略有修复,但修复幅度有限,累计房地产开发投资额同比增速自4月转负后进一步扩大至-4.0%。

具体而言,5月单月新开工面积1.19亿平方米,同比降幅收窄2.4个百分点至41.8%,竣工表现依旧较差,单月竣工面积0.33亿平方米,同比降幅扩大17.1个百分点至31.3%,不过在新开工和土地成交的共同作用下,单月房地产开发投资额为1.3万亿元,同比降幅收窄2.3个百分点至7.8%。

在较强的下行惯性和较弱的单月修复下,累计开发投资活动仍然不乐观,累计新开工、竣工面积同比降幅分别扩大4.3个百分点和3.4个百分点,累计房地产开发投资额同比下降4.0%,同比增速在4月转负之后进一步扩大。

展望下半年房地产开发投资趋势,我们认为有望好转,原因有两方面:一是在供应的大力驱动下土地投资有望好转。上半年土地供应缩量明显,集中供地22城2022年第一批供地规模较2021年缩水58%,考虑到2022年城市供地计划与往年保持平稳或有增长,因此,我们认为2022年下半年土地供应将会明显增加;二是疫情逐步得到良好控制,企业正常开发经营秩序能够有序恢复,预计新开工与施工将逐步修复。

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定金及预收款同比下降近40%

到位资金状况继续恶化

1-5月,房地产开发企业第二大资金来源定金及预收款降幅接近40%,到位资金状况持续恶化。

具体而言,1-5月,定金及预收款同比下降39.7%,降幅较4月扩大2.7个百分点,市场销售受阻持续传导至企业资金端,此外,企业筹措资金的能力也在减弱,表现在第一大资金来源自筹资金降幅扩大2个百分点至7.2%,5月监管机构推动5家示范民企在公开市场发债,民营企业公开市场融资终于破冰,积极信号不断释放,但是目前涉及的企业范围和发行规模均有限,因此对于企业自身和行业资金状况的影响较小。在以上因素共同作用下,1-5月房地产开发企业到位资金6.04万亿元,同比下降25.8%,较4月扩大2.2个百分点。

2022年1-5月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

国内贷款8045亿元,同比为-26.0%;

利用外资51亿元,同比为101.0%;

自筹资金21061亿元,同比为-7.2%;

定金及预收款19141亿元,同比为-39.7%;

个人按揭贷款9785亿元,同比为-27.0%。

M2同比增长11.1%

M2-M1剪刀差扩大至6.5个百分点

5月末,M2余额252.7万亿元,同比增长11.1%;M1余额64.51万亿元,同比增长4.6%;M0余额9.55万亿元,同比增长13.5%。5月M2同比增速较4月末高0.6个百分点,M1同比增速较4月末低0.5个百分点。

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